What type of housing do you find in New York?

Guest authored by Yann Rousseau, Managing Partner at BARNES New York 

Recognized as one of the most dynamic cities in the world, New York attracts with the diversity of its neighborhoods and its multicultural dimension. For those who want to invest in New York, whether to buy a property to live there or to rent it out, it is important to know that there are several types of property: condominiums and co-ops are the most common, but not only!

-The three main types of properties

• Co-ops

A co-op is a Cooperative Housing Corporation. This is the most common type of property in New York (63% of the Manhattan real estate market). A co-op means that the building, but not necessarily the land, is administered by a cooperative of owners, each owner owning shares of the cooperative company proportional to the surface of their apartment.

However, the procedures to buy a co-op can be cumbersome, especially as a foreigner. Indeed, you must first go before the board who will accept or not your application as a new buyer. The board is responsible for drafting the internal regulations, making all the decisions concerning the life of the building and whether or not to accept the arrival of a new owner. Quite often, many co-op boards require that the buyer presents a US tax return and already lives in the US, and that the unit be owner-occupied for several years before it can be rented out. Renting can sometimes even be prohibited by the rules in place in the co-op. It is therefore more difficult for a buyer living outside the United States to buy a co-op because it is often mandatory to occupy the apartment for several years before being able to rent it out, making the co-op a somewhat tricky product for investment, but a good compromise for a main residence in the city. This type of apartment is therefore a better fit for those who are moving to the United States or who already have solid references in the country.

Note that there is no individual property tax for co-ops because it is the owners' cooperative as a whole that pays all the property tax for the entire building.

• Condominiums

When buying a condo, you become the owner of the apartment and of a percentage of the common areas proportional to the surface of your apartment. Once the transaction is finalized, the buyer receives a deed of ownership. Condos are run by a board and the approval given to a new buyer is almost always automatic. However, if the administrative procedures are relatively simpler, the prices of condos are usually higher than those of co-ops because they offer much more freedom in terms of buying, renting and reselling. Condos are selling very well and quickly, and can also be more attractive for generating rental income. Almost all new developments are condominiums.

• Townhouses

Often built between the 1840s and the 1930s, townhouses, also called "rowhouses" or “brownstones”, are attached houses that can be 3 to 4 stories high and offer quite a lot of room, even though they are often quite narrow. The supply of townhouses is quite limited in New York and the prices are high (from 3 to several dozens of million dollars depending on the neighborhood) and represent a small percentage of the real estate market. They can serve as single-family homes or be divided into several apartments spread over the floors. The exterior facade is usually made of brownstone, a reddish-brown sandstone, giving the buildings their name. The facades can exhibit intricate detailing, including decorative moldings, cornices, and ornamental carvings. New York townhouses often retain their historical charm and architectural details, but some have been renovated and updated to include modern amenities while preserving their classic character.

- A few coveted types of properties

• Lofts

This type of space often comes from former industrial buildings gutted out and converted into residential spaces (condo or co-op). They are characterized by their high ceilings, their large windows, their open floorplan and atypical configurations. This type of property is often found in neighborhoods such as TriBeCa, Soho, Chelsea and Williamsburg. These spaces feature industrial finishes, sometimes including pipes, ducts, or beams as part of the interior design. New York lofts are sought after for their unique blend of urban charm, historic character, and modern living spaces.

• Penthouses

Owning a penthouse apartment in New York is a dream for many. These exclusive and luxurious apartments (condo or co-op), usually located on the top floors of high-end residential buildings, offer panoramic views from their large floor-to-ceiling windows. Most

of them also feature an outdoor space, which automatically adds value to their resale. Due to their unique location and luxury, they tend to sell for significantly more than apartments located lower in a building, and penthouse prices remain relatively stable, generally being less affected by market volatility. New York penthouses come in a variety of styles, designs and price ranges, and these luxurious residences are among the most coveted and prestigious properties in the city.

• Single-family houses

Single-family houses are properties completely detached from any other structure, usually offering a garage, a garden and larger private outdoor spaces. These houses can be single or two-story, and are often found in residential areas. This type of property is almost impossible to find in Manhattan, but is more common away from the city center, in Brooklyn or Queens, or in the surrounding suburbs such as Westchester County, Connecticut or New Jersey, easily accessible by train or by bus. Single-family houses offer a more spacious and less urban lifestyle in a quieter environment.

[ FRENCH ]

Quels types de biens immobiliers à New York ?

Reconnue comme l’une des villes les plus dynamiques au monde, New York attire par la diversité de ses quartiers et sa dimension multiculturelle. Pour ceux qui veulent investir à New York, que ce soit pour acheter un bien, pour y vivre ou pour le mettre en location, il est important de savoir qu’il existe plusieurs types de biens : les condominiums et les co-ops sont les plus courants, mais pas que !

- Les trois principaux types de biens

• Les co-ops

La co-op est une « Cooperative Housing Corporation » ou société coopérative d’habitation. Il s’agit du type de bien le plus répandu à New York (63% du marché immobilier de Manhattan). Cela signifie que l’immeuble, mais pas nécessairement le terrain, est administré par une coopérative de propriétaires, chaque propriétaire possédant des parts de la société coopérative en fonction de la surface de son appartement.

Cependant, les démarches peuvent être astreignantes. En effet, vous devez d’abord passer devant un conseil d’administration de la coopérative qui acceptera ou non votre dossier en tant que nouvel acquéreur. Le conseil se charge de rédiger le règlement intérieur, de prendre toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble et d’accepter ou non l’arrivée d’un nouveau propriétaire. Bien souvent, de nombreux conseils de co-ops exigent que l’acheteur présente une feuille d’imposition américaine et vive déjà aux États-Unis, et que l’unité soit occupée par le propriétaire pendant plusieurs années avant de pouvoir le mettre en location. La location peut parfois même être interdite par les règles en vigueur dans la co-op. Il est donc plus difficile pour un acheteur vivant hors États-Unis d’acheter une co-op car il lui est souvent obligatoire d’occuper l’appartement pendant plusieurs années avant de pouvoir le mettre en location, faisant de la co-op un produit un peu délicat pour l’investissement, mais un bon compromis pour une résidence principale dans la ville. Ce type d’appartement est donc plutôt réservé à ceux qui s’installent aux États-Unis ou qui peuvent présenter de solides références dans le pays. À noter qu’il n’y a pas de taxe foncière individuelle dans les co-op car c’est la coopérative de propriétaires dans son ensemble qui règle une taxe foncière unique pour l’immeuble.

• Les condominiums

En achetant un bien immobilier dans un « condo », vous devenez propriétaire de l’appartement et d’un pourcentage des parties communes proportionnel à la surface de votre appartement. L’acheteur reçoit une fois la transaction finalisée un acte de propriété. Les condos sont dirigés par un conseil et l’accord donné à un nouvel acheteur est presque toujours automatique. En effet, même si les démarches administratives sont relativement plus simples, les prix des condos sont plus élevés que ceux des co-ops car ils offrent bien plus de liberté en matière d’achat, de location et de revente. Les condos se vendent plus facilement et plus rapidement, et peuvent aussi être plus intéressants pour la génération de revenus locatifs. La quasi-totalité des programmes neufs sont des condominiums.

• Les townhouses

Souvent construites dans les années 1840 à 1930, les maisons de villes, aussi appelées « townhouses », sont des maisons mitoyennes qui peuvent faire 3 à 4 étages et qui offrent un bel espace malgré le fait qu’elles soient souvent assez étroites. L’offre de townhouses est assez réduite à New York et les prix y sont élevés (de 3 à plusieurs dizaines de millions de dollars selon les quartiers) et représente un pourcentage réduit du marché immobilier. Elles peuvent servir de maisons unifamiliales ou offrir plusieurs appartements répartis sur les étages. La façade extérieure est souvent en « brownstone », un grès brun-rougeâtre, et peut présenter des détails complexes, notamment des moulures décoratives, des corniches et des sculptures ornementales. Les townhouses de New York conservent souvent leur charme historique et leurs détails architecturaux, mais certaines ont été rénovées pour inclure des éléments modernes tout en préservant leur caractère classique.

- Quelques biens particulièrement recherchés

• Les lofts

Ce type d’espace est souvent issus d’anciens bâtiments industriels transformés en espaces résidentiels (condo ou coop). Ils se caractérisent par leur hauteur sous plafond importante, leurs grandes fenêtres et leurs configurations atypiques souvent ouvertes. On retrouve souvent ce type de bien dans des quartiers comme TriBeCa, Soho, Chelsea et Williamsburg. Ces espaces présentent des finitions industrielles, incluant parfois les tuyaux, conduits ou poutres comme part entière du design intérieur. Les lofts new-yorkais sont recherchés pour

leur mélange unique de charme urbain, de caractère historique et d'espaces de vie modernes.

• Les penthouses

Posséder un appartement penthouse à New York est un rêve pour beaucoup. Ces appartements exclusifs et luxueux, généralement situés aux derniers étages d'une haute tour d’habitation (condo ou coop), offrent une vue panoramique depuis leurs grandes baies vitrées. La plupart d’entre eux possèdent un espace extérieur, ce qui ajoute automatiquement de la valeur à leur revente. Grace à leur situation unique et leur luxe, ils ont tendance à se vendre significativement plus cher que les appartements situés plus bas dans un immeuble, et les prix des penthouses restent relativement stables, étants d’ordinaire moins affectés par la volatilité des marchés. Les penthouses de New York sont disponibles dans une variété de styles, de designs et de gammes de prix, et ces luxueuses résidences sont parmi les propriétés les plus convoitées et les plus prestigieuses de la ville.

• Les maisons individuelles (single-family houses)

Les maisons individuelles sont des biens complétement détachés de toute autre structure, offrant généralement un garage, un jardin et de plus grands espaces extérieurs privés. La maison peut être de plain-pied ou comporter un étage, et se trouve souvent dans des quartiers conçus en lotissements dans des zones résidentielles. Ce type de bien est presque introuvable à Manhattan, mais est plus commun en s’éloignant du centre-ville, à Brooklyn ou dans le Queens, ou dans les banlieues environnantes comme le Westchester, le Connecticut ou le New Jersey, facilement accessibles en train ou en bus. Les maisons individuelles offrent un mode de vie spacieux et moins urbain dans un environnement plus aéré.

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